Stratégies d’investissement www.agefiactifs.com 31 N° 716 / DU 26 JANVIER AU 8 FEVRIER 2018 rès une année record la baisse de régime devrait s’observer substitue à l’ISF. Les professionnels l’inverse, la fédération plaide – et ce « tr ès nettement au début de l’anné s’interrogent aussi sur la future loi depuis quelques années déjà – pour e 20 18 ». De manière moins conjonctu- Evolution du logement et aména- la mise en place d’un « vérit able statut relle, Pierre Sabatier, cofondateur du gement numérique (Elan), qui doit du bailleur pri vé », avec amortissement cabinet de recherches économiques être présentée dans les semaines qui proportionnel à l’effort consenti par Primeview, entrevoit un scénario viennent par le gouvernement. Un le bailleur sur les loyers. Century 21 de « baisse progressive », jugeant que texte qui ratisse large, prévoyant pêle- opte pour sa part pour « la l iberté de « structurellement parlant, l’appétit pour mêle une simplification des normes et pouvoi r fixer les loyers » , allant de pair ce type d’acti fva plutôt avoir ten dance procédures d’urbanisme, une réforme avec « l’ abrogatio n » de l’encadrement à décélére r » (voir encadr) du logement social, mais aussi l’ins- des loyers. Un autre point qui reste en é. L’embellie de ces dernières années ne saurait par tauration d’un « bail numérique » et suspens, après l’appel formulé par le ailleurs cacher que le marché résiden- d’un « bail mobilité ». Sur ce dernier gouvernement à l’encontre de la déci- tiel souffre encore de failles certaines. point, la FNAIM déplore un « flouj sion du juge administratif d’annuler uri- Les disparités territoriales demeurent diqu e » au détriment des propriétaires- le dispositif à Lille puis Paris. Pour importantes, avec une amplitude des bailleurs, dans la mesure où, à ce stade le reste, seule une chose pérennise- prix au mètre carré entre les régions des discussions, ce nouveau contrat de rait la conjoncture immobilière au les moins chères et celles où les prix bail prévoit, à son terme, une possible long terme, juge Michel Mouillart : sont les plus élevés de 1 à 3,5 dans l’an- reconduction tacite pour le locataire « l’amélioration sensible du pouvoir cien, et de 1 à 2,5 dans le neuf, selon en cas de maintien dans les lieux. A d’achat des ménages ». LPI-Seloger. L’ascension constante du taux de vacance dans le logement Une baisse progressive plus qu’un krach est également préoccupante. « C’est un phénomène structurel accé- qui s’est léré ces 10 dernières a n nées », explique En 2012, le cabinet de année, à l’inverse : les baby-progressivement en Jean-Marc Torrollion, président de recherche économique boomers passent au-delà traduisant le fait qu’il y la FNAIM. La fédération recense Primeview tablait sur « la des 60 ans aujourd’hui, et a moins de personnes fin d’un cyle haussier » vont devenir c de plus en plus susceptibles d’acheter quelque 3 millions de logements vides dans l’immobilier (lire vendeurs nets », explique versus plus de personnes l’an passé, soit 8,4 % du parc, alors L’Agefi Ac tifs n°542), avec Pierre Sabatier. C’est susceptibles d e vendr e ». que ce taux était descendu à 6,3 % à la clé une baisse des prix pourquoi « struc turellement Bonne nouvelle toutefois : en 2005. Résultat : en pratique, pas de 30 % dans les cinq à parlant , l’appétit po ur ce Primeview s’attend à « des moins de 100.000 logements sortent dix ans. Aujourd’hui, alors type d’actif va plu tôt avoir taux très bas pendant très que les grands réseaux tend ance à décélére r ». lo ngtemps. On n’est pas du du marché chaque année. L’autre immobiliers montrent un tout dans l’anticipation grande inquiétude concerne la part marché haussier en 2017, Deuxième élément, la d’un krac h ». des investisseurs, qui ont montré un Pierre Sabatier, cofondateur baisse des taux de crédit. moindre engouement pour l’ancien de Primeview, ne chiffre L’économiste en convient, Enfin, attention au « risque l’an passé. Century 21 note que le plus de scénario, mais table « c’est là qu’on a été pris à réglementaire ». Ces toujours sur une « baisse contre-pied en 2012, même 30 dernières années, le marché des résidences secondaires a progressiv e » du marché. si on ne parlait pas de krach secteur a été soutenu par perdu 1,4 %, et celui des placements sur les prix de l’immobilier. l’Etat, ce qui a contribué dans l’ancien s’est contracté de 4,9 %. Le cabinet ne change pas sa Les taux ont continué de à entretenir la hausse des « Il faut qu’on redonne confiance à nos méthodologie en passant baisser, ce qui a solvabilisé prix, selon le cabinet. Que inve stisseurs, qu’ils retrouvent de la renta au crible les mêmes leviers davantage, il n’est donc pas se passerait-il en cas de ité », martèle Jean-Marc Torrollion. - qu’à l’époque. D’abord, du tout surprenant d’avoir durcissement des règles, bil « l’appétit s vu les prix arrêter de baisser notamment fiscales ? Sur tructurel pour l’immob ilier », mesuré et se reprendre ces deux ce point, « u ne incertitude Interrogations Mais pour les par la tension entre l’offre dernières an nées ». Qu’en »demeure d’après . est-il aujourd’hui, dans faire revenir sur le marché, encore et la demande. Or après Primeview, pour qui « le faut-il leur envoyer les bons signaux. 2010, « nous sommes une conjoncture de taux risque est d’autant plus passés d’un environnement encore très accessibles ? présent que notre président Or des zones d’ombre subsistent, par dans lequel on avait plus « Le marché devrait est moins dans la continuité exemple sur l’effet à plus ou moins d’acheteurs nets que de progressivement s’éroder. de ce qui se faisai t dans le long terme de l’instauration de l’im- vendeurs nets chaque Les prix baisseront domaine jusqu e-là »… pôt sur la fortune immobilière, qui se