24 www.agefiactifs.com Cadre légal DU 26 JANVIERAU 8 FEVRIER 2018 / N° 716 tribune IMPÔT SUR LA FORTUNE IMMOBILIÈRE Un nouveau contentieux E n complément de taxable ressort à : l’étude portant sur le Valeur économique (VE) : 5 + 24-24 passif déductible, tel = 5 millions d’euros ; qu’il est mentionné à Coefficient immobilier (CI) = 24/ l’article 974 du Code général des (6+24) = 80% ; impôts (CGI) (lire L’Agefi Actifs, Valeur taxable : VE x CI = 5 x 80% n°715, p.17), il est question de re- = 4 millions d’euros. Constat : alors venir désormais sur le dispositif que la valeur initiale de 5 millions de l’article 973 du CGI qui vise le d’euros était totalement hors du passif pris en compte. Le passif des champ de l’IFI, l’acquisition d’un sociétés ou des organismes détenant immeuble par un endettement à directement ou indirectement des 100 % qui n’augmente en rien la biens immobiliers taxables constitue valeur de la société la rend néan- en effet un autre sujet d’attention PATRICE BONDUELLE, notaire associé, Michelez Paris, moins très lourdement et artificiel- du législateur. Sa prise en compte charg é d’enseignement, Paris I Panthéon-Sorbonne lement taxable. pour l’évaluation des participations et LUC JAILLAIS, avocat associ é, CMS Bureau Francis Lefeb vre, taxables reste de principe mais sous coprésident de la commission fiscalité du patrimoine de l’IACF Enseignement n °1 : mieux vaut évi- certaines restrictions. ter de mélanger l’immobilier impo- sable et les actifs non imposables ! On observe en A - Le principe : évaluation des participa- vA côté du passif outre, en poursuivant l’exemple ci-dessus, qu’une tions sur la base de leur valeur vénal e. déductible, le passif majoration de valeur des seuls biens non taxables Conformément aux dispositions des articles 965 pris en compte pour le entraîne une hausse de valeur des titres non tota- et 973 CGI, qui renvoient aux règles applicables calcul de l’IFI doit être lement compensée par la baisse du coefficient. en matière de droits de mutation par décès, ces étudié Ainsi, pour une hausse de 3 millions d’euros limi- participations seront estimées sur la base de leur tée aux actifs non immobiliers, majorant d’autant valeur économique, puis pour définir la fraction vUne nouvelle fois, la valeur économique des titres, l’assiette taxable taxable, il y sera appliqué « un coefficient correspon- les garde-fous prévus augmente de 1,8 million d’euros ! dant au rapport entre, d’une part, la valeur vénale modifient les habitudes - Valeur économique (VE) : (5+3) + (24–24) = réelle des biens ou des conseils en 8 millions d’euros ; droits immobiliers imposables et, le cas échéant, la valeur (1) des parts ou actions représen- patrimoine - Coefficient immobilier (CI) = 24 /(6+3)+24 = tatives de ce s mêmes biens et, d’autre part, la valeur 72,7% ; vénale ré de l’ensemble des ac tifs e asociét o - Valeur taxable : VE x CI = 8 x 72,7% = 5,8 mil- elle dl éu de l’or gan isme » ( art. 965 2° CGI), autrement dit lions d’euros. un ratio actif brut taxable/actif brut total, que nous proposons de qualifier de « coefficient immobilier ». Enseignement n° 2 : loger l’actif immobilier avec sa Le passif social, quelles qu’en soient la nature dette d’acquisition dans un véhicule ad hoc évite de et l’origine, viendra donc bien minorer la valeur créer un coefficient immobilier déconnecté de la taxable. Y compris, par conséquent, les dettes valeur nette réelle de l’immobilier. Ici, une acqui- non liées aux biens ou droits immobiliers déte- sition par la formule classique d’une SCI aurait nus. Exemple : une dette d’acquisition de valeurs maintenu l’assiette imposable à zéro, les parts mobilières ou d’autres biens immobiliers exonérés de la filiale immobilière ayant une valeur nulle (professionnels) et le passif courant (dont l’IS)(2) et ne majorant pas le coefficient immobilier. Par Ces règles d’apparence simple recèlent en réa- ailleurs, l’article 973 prévoit certaines restrictions. lité une certaine complexité. Ainsi, une société ne détenant aucun bien immobilier, dont la valeur B - Les dettes prises en compte sous économique des titres serait de 5 millions d’euros condition d’un objectif non « principa- pour un actif de 6 millions d’euros, achète un im- lement fis cal » meuble de rapport pour 24 millions d’euros entiè- Certaines catégories de dettes souscrites directe- rement financé par un crédit bancaire ; l’assiette ment ou indirectement par une entité sont présu- Rd