N° 715 / DU 12 AU 25JANVIER 2018 Cadre légal www.agefiactifs.com17 tribune IMPÔT SUR LA FORTUNE IMMOBILIÈRE Vers l’ouverture d’un champ contentieux N ous vivons une tibles. Mais le principe posé est aus- vraie révolution sitôt affaibli par des plafonnements en matière de et des exclusions légales. fiscalité patrimo- niale, puisque « le chapitre I bis du A - Le principe : les dettes er titre IV de la première par tie du livre « afférentes » I est abr ogé », l'ISF (1982-2017) L'emploi à six reprises du qualificatif er appartient désormais à l'histoire. « afférentes » dans une même phrase Le temps nous dira si ajouter un du nouvel article 974 n'est pas qu'un mot, un seul, « immobilière », pour effet de style : l’anaphore traduit l'ob- qualifier la fortune désormais im- session du législateur de limiter la dé- posable annuellement, suffira à en ductibilité du passif en la soumettant à faire un meilleur impôt. cinq conditions cumulatives : PATRICE BONDUELLE, notaire associé, Michelez Paris, • 1 econdition : Les dettes doivent Probable/Certai n. Ce qui est chargé d’enseignement, Paris I Panthéon-Sorbonne doit être « afférentes à d es actifs impo- probable, si l'IFI s'installe durable et LUC JAILLAIS, avocat associé, CMS Bureau Francis Lefebvre, sable s », c'est-à-dire à des biens inclus - coprésident de la commission fiscalité du patrimoine d ment, c'est que limiter l'imposition e l’IACF dans le champ de l’impôt. Cela nous aux actifs immobiliers va influencer les choix des parait évident aujourd'hui mais la logique avait mis contribuables. Ils exigeront davantage de rende- du temps à s'imposer en matière d'ISF (1)... Seront ment de ce type d’investissements et en optimi- exclues les dettes souscrites pour acquérir des actifs seront la structuration et le financement. Ce qui non imposables (un fonds de commerce par exemple) est certain, c'est que cette nouvelle frontière entre ou n'ayant pas de lien avec les actifs immobiliers actifs taxables et non taxables, et corrélativement taxables, comme par exemple les dettes pour assu- entre passif admissible et non admissible en réduc- rer le train de vie du foyer fiscal. Seront également tion de l’assiette, va rapidement devenir un vaste exclues les dettes liées à des biens immobiliers exo- champ de contentieux. L'administration fiscale le vLe sujet dup assif nérés (par exemple des locaux constituant l'outil pro- pressent bien puisqu'elle a intégré dans le texte déductible de l’assiette fessionnel d'un contribuable) ; soumis au Parlement, voté quasiment sans modifi- de l’IFI s’impose à • 2 condition : les dettes doivent, en outre, être : e cation, toute une batterie de mesures anti-abus qui l’attention des conseils « 1° Afférentes à des dépenses d'acquisition de biens ou font de chaque contribuable un présumé fraudeur ! patrimoniaux droits immobiliers (ou) ; C'est cette distinction entre le passif « ifiable » et 2° Afférentes à des dépenses de réparation et d'entretien le passif « non ifiable » que nous commentons ici, vLes nombreux effectivement supportées par le propriétaire (...) (ou) ; avec la prudence que commande l'absence de recul garde-fousp révus 3° Afférentes à des dépenses d'amélioration, de construc- et de commentaires administratifs. Nous conser- par le législateur sont tion, de reconstruction ou d'agrandissement, (ou) ; vons la distinction qu'opère le texte entre le passif sources dep otentiels 4° Afférentes aux impositions, autres que celles incom- « déductibl e » au niveau du foyer fiscal, et le passif désaccords avec le fisc bant normalement à l'occupant, dues à raison desdites « pris e n compte » dans l'évaluation des participa- propriétés (...)(ou) ; tions taxables, en inversant toutefois l'ordre dans 5° Afférentes aux dépenses d'acquisition des parts ou actions lequel ils sont traités dans le texte. (tax ables à concurrence de leur valeur immobilière)» . La plus grande attention devra donc être appor- Le passif déductible (article 974 CGI) . A tée au choix et à la mise en place des financements : assiette partielle, déductibilité partielle ! Puisque privilégier le recours à l'emprunt si bien entendu il seule la valeur des biens immobiliers et la fraction s'avère économiquement intéressant et surtout, pro- de la valeur des parts et actions représentative de céder avec ordre : l'emprunt devra, comme en matière tels biens sont imposables à l'IFI, seules les dettes de revenus fonciers, être « contracté pour » (2) acqué- « afférente s » aux actifs imposables seront déduc- rir, construire... et non refinancer des fonds propres rD