N° 715 / DU 12 AU 25 JANVIER 2018 Enquête www.agefiactifs.com 11 Plafonnement des frais de commercialisation. L’IFI SE DISTINGUE DE L’ISF PAR LE RECENTRAGE DE SON ASSIETTE Sur proposition de la commission des Finances du Sénat, un nouveau dispositif anti-abus est instauré pour enca- Impôt sur la fortune immobilière (art. 31 LF). drer le montant des frais et commissions des distribu- L’impôt sur la fortune immobilière (IFI) succède désormais teurs de Pinel. Sont concernés par cette restriction les à l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF). Si l’assiette de différents intervenants qui s’adonnent à une activité de l’impôt est à présent restreinte aux seuls biens et droits conseil ou de gestion, à un acte de démarchage ou d’inter- immobiliers le seuil d’imposition, le barème et les règles médiation en biens divers. Le plafond applicable sera fixé du plafonnement demeurent inchangées. Tout comme ultérieurement par décret. Il s’exprimera en pourcentage certaines exonérations touchant aux impatriés, aux bois et du prix de revient. En cas de dépassement, le distribu- forêts et aux biens professionnels. Entrent dans le champ teur est passible d’une amende allant jusqu’à dix fois le d’application de l’IFI les immeubles que le contribuable montant des frais indûment perçus. Dans son principe, possède directement en France comme à l’étranger ainsi cette mesure n’est pas nouvelle, puisqu’un mécanisme que les titres de sociétés qu’il détient pour la fraction de semblable existait déjà pour le dispositif ISF-PME (art. leur valeur représentative de biens immobiliers. Une pré- 885-O V bis du CGI), depuis supprimé. cision a concerné les supports « pierre-papier » – telles que les parts de SCPI ou OPCVI – contenues dans un Censi-Bouvard (art. 78 LF). Le dispositif est recon- contrat d’assurance vie ou de capitalisation. Les contrats duit d’un an. Comme pour le Pinel, l’exécutif devra à rachetables, qui étaient jusqu’alors imposés à l’ISF sur la l’horizon de septembre 2018 rendre compte aux députés totalité de leur valeur de rachat au 1er janvier de l’année pour juger de l’opportunité de proroger ce régime au-delà d’imposition, ne sont plus imposables que sur la quote-part du 31 décembre 2018. Ces différents rapports préfigurent de la valeur de rachat représentative d’actifs immobiliers en réalité une réforme plus profonde de la politique pour inclus dans des unités de compte. Un traitement spécial est le logement. Le 20 septembre 2017, Julien Denormandie, réservé aux sociétés d’investissement immobilier cotées qui secrétaire d’Etat chargé de la Cohésion des territoires, a sont exclues de l’assiette de l’IFI lorsque le porteur détient présenté la future loi Logement du gouvernement, dont moins de 5 % du capital de la société. la présentation en Conseil des ministres est fixée à février prochain. En attendant, une conférence de consensus ini- Immobilier professionnel. Les règles d’exonération tiée en décembre réunit jusqu’à la fin du mois de janvier ont été calquées sur celles du régime existant en matière parlementaires et professionnels de l’immobilier. d’ISF. Sont exclus du champ de l’IFI les biens directement affectés à l’activité principale d’un exploitant individuel ou Plus-values immobilières (art. 28 LFR 2017). à l’activité opérationnelle d’une société soumise à l’impôt L’Assemblée a adopté dans la loi de finances rectificative sur le revenu dans laquelle le redevable est associé et pour 2017 (4) la création d’un abattement exceptionnel sur exerce son activité principale. Dans les sociétés soumises certaines plus-values immobilières pour encourager la libé- à l’impôt sur les sociétés, les biens ou titres détenus par ration du foncier et la construction de nouveaux logements le redevable sont exonérés dès lors qu’ils sont dédiés à dans les zones très tendues (A et A bis). Dans le principe, l’activité opérationnelle de la structure et que les tradition- le cessionnaire qui acquiert un terrain à bâtir ou des biens nelles conditions tenant à la fonction, à la rémunération immobiliers bâtis pour y faire construire des logements et au pourcentage de détention du contribuable sont res- neufs – sous condition que les biens soient situés dans une pectées. Il en va de même pour les immeubles affectés à région très tendue – bénéficie à la revente d’un abattement l’exploitation de la société qui les détient ou d’une filiale renforcé sur la plus-value. Un abattement de 70 % en sec- du groupe dans laquelle le redevable détient des titres. teur libre et de 85 % pour les logements intermédiaires et sociaux permettra de déterminer la plus-value nette sou- Passifs déductibles. Les règles de déduction ont été mise à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. considérablement réduites. Pour être déductible le passif Pour être éligibles, les cessions devront être engagées par doit se rapporter à l’actif imposable, ce qui inclut dans le des promesses de vente signées entre le 1er janvier 2018 et nouvel impôt les dépenses d’acquisition, de réparation, le 31 décembre 2020 et réalisées au plus tard le 31 décembre d’entretien ainsi que la taxe foncière. En revanche, les de la deuxième année qui suit la promesse. impôts relatifs aux revenus générés par les biens – c'est-à- dire revenus fonciers et BIC – ainsi que les prélèvements Relèvement des seuils des micro-BIC (art. 22 sociaux afférents ne sont plus déductibles (pour aller plus LF). Les loueurs meublés peuvent se réjouir, puisque les loin, lire page 17). seuils d’application du régime micro-BIC (bénéfices in- dustriels et commerciaux) sont considérablement relevés. (1) Loi n° 2017-1837 du 30 décembre 2017 de finances Actuellement, le régime micro s’applique au contribuable pour 2018 réalisant un chiffre d’affaires inférieur à 82.200 euros s’il (2) Décision du Conseil constitutionnel n° 2017-758 DC du s’agit d’une activité de vente ou de fourniture de logement 28 décembre 2017 et 33.200 euros pour toutes autres activités commerciales (3) Loi n° 2017-1836 du 30 décembre 2017 de financement ou non commerciales. La loi de finances porte respective- de la Sécurité sociale pour 2018 ment ces seuils à 170.000 euros et 70.000 euros et ce dès (4) Loi n° 2017-1775 du 28 décembre 2017 de finances l’imposition des bénéfices 2017. rectificative pour 2017